不動産会社に電話する前に!

a3f82b0c1cde5b0bf0016affed234ab7_sアパート、賃貸マンション、貸家、借地、など様々な物件をどのように探索しますか?

  1. 自ら希望のエリアを歩く
  2. ネット検索
  3. チラシ、雑誌などの利用
  4. 地元の不動産会社を訪ねる

是非この順番で進めてみてください。

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借り換えるとき注意すること

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時間とお金が必要です。

アパートなどの借り換えのときに、タイミングを誤ると、割と大きな出費に繋がります。まず前契約を終了させるためには、通常、1か月前に予告してその時が来たら、又は、1か月分の家賃を支払ったらその間いつでも契約を終了させることができるようになっているものです。新契約を開始するためには、「申込みと承諾」、「契約」、「当初必要費用の支払」の三点が完了した上に、貸主側がする室内清掃などの準備期間が必要になります。その後の引渡しになります。

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不動産を借りるとき

5fb169c67d8374d4743f76cef6d2e928_s(個人)借主の立場で

不動産を借りる理由は様々ですが、事業用と居住用の2つに大別できます。事業用の場合は、借主が積極的に探索するでしょうし、各事業の許可基準等も把握していなければいけません。ただし、居住用の場合は、貸主と不動産業者は、(個人)借主に対して多大な責任を負っているものです。歴史的には戦後の復興期に住居が不足したこと、政治的には消費者保護行政の進展、その他社会構造的な問題もありますが、ここでは、個人の借主の立場で賃貸の話を進めてみます。

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売るとき、決済・物件引渡し

74ebcd21588946be3aef69b273cf45bc_s売主にとって決済は、必要な書類等はあるものの、事前に準備してしまえば、あとは待つだけといったところです。このころにはきっと、税金関係のことが頭をよぎっていることでしょう。管理人は、税務署に行って尋ねるのが最上であると思っています。確定申告もしたことが無いのに、ひどく怖がっている方をたまに見かけます。大丈夫です。税務署は、庶民の味方です。

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売るとき、契約締結・手付金受取

968b5e17e83b465d860353ea11ffd833_s売主にとって契約締結は、やっとひと山越えたところという印象でしょうか。契約そのものは、割とあっさりしたもので、これまでいろいろと不安要素ばかりを述べてきたことを管理人も反省するところです。実は、不動産取引において一般の売主がトラブルに巻き込まれることは少ないものなのです。

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売るとき、重要事項説明書

135304売るときの「重要事項説明書(35条書面)」は、宅建業者が買主に交付する書面です。取引の内容を詳しくまた分かりやすく説明してあります。これまでも、今後はさらに売主に課される”買主の目的を達成させる義務のようなもの”が進展することは逐次述べてきました。35条書面に目を通すことは、売主にとって重要な意味を持つようになったことは、管理人のブログをご覧の方は”ピン”と来ていただけることでしょう。

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売るとき、契約書(案)の事前検討

ec31644def198d47dd24b7cdc2ce5d65_s本来、契約書は売主と買主が共同して作成するものです。しかし、情報の非対称性(売主の方が商品知識が高い)や取引に係るパワーバランス(売主の意向が条件として優先されがちになる)などの理由から売主が作成し、買主がそれを承諾するという形をとります。勿論、契約内容について疑義があるときは双方で契約前に話し合います。ただしこれまた不動産の取引においては少し違っているのです。

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不動産売却承諾書

8c7d31428e84608732e25d74bddf2d03_s不動産売却承諾書は、不動産業者が物件の広告をして、希望者が購入申し込みを書面でした場合に、売主として売却する意思を購入希望者に伝達するものです。これが仮契約や民法上の予約とは相違点があることは、購入申込書・媒介契約書のペイジでお話ししました。ここでおさらいですが、「買いませんか?」という広告に対して、「買いたいです。」という意思を書面で提出してもなお、契約は成立していないと解されます。

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物件告知書・設備告知書

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物件告知書・設備告知書の重要性は、前出の媒介契約のところでも触れました。改めて取り上げるのは、それほどに必要であるということです。どうかご理解いただきたいのは、中古物件なのだから多少の劣化は、買主とて目をつむってくれるだろうという思いは、通用しなくなっているということです。大切なのは、現状を洗いざらい”告知”して、そのことを納得済の取引価格であることを契約書に明記することです。

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売るとき、媒介契約書

207b007e0294539352b06a789b40b51f_s「媒介契約書」は、売主と宅建業者の間で交わすものが典型になっています。国交省の標準約款もこの部分が準備されています。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類です。それぞれの説明は”検索”すればいくらでもあるのでここでは割愛します。宅建業法に規定された重要な契約関係であり、軽視することはできません。ただし、まだこの契約関係は浸透が浅いようです。

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