入居審査は家主がしますが、一昔前までは、実際には入居申込書を一読するくらいが関の山でした。最低でも敷金3か月分に連帯保証人2名が当たり前でした。どちらかといえば連帯保証人の方が重要で、一定の所得が見込める方でないと契約そのものをお断りすることもありました。年金受給者も敬遠されました。ところが賃貸住宅の需給バランスが逆転しているこの頃は、担保金(敷金)や連帯保証人についてあまりにうるさく言うと貸し出せないものです。
借りるとき、契約内容の確認方法
借りるときに、契約内容を確認しますが、どこをどう見たら良いのでしょうか?行政の指導は、消費者保護を建前にしていて”微に入り細を穿つこと”を求めます。許認可業者ですから、宅建業者はそれに従うことになります。残念ながら複雑すぎて、一見して内容を把握できる契約書は見当たらないのが現状です。
そこで保険契約の場合と比べてみましょう。保険にも不動産賃貸取引にも「重要事項説明義務」があります。
入居申込書・媒介契約書
入居申込書と媒介契約書の関係は、微妙です。賃貸においては媒介契約書作成が法定されていないため、省略する宅建業者さんも多いようです。実際のところ、入居申込書を提出する方は、その後の家主審査があるものの、おおむね契約まで至ります。もうすでにゴールが見えているので、必要ないのかもしれません。ただし、仲介手数料を頂く根拠は「媒介契約」にありますから、口頭や入居申込書に報酬額を明記するだけでよいものか悩ましいところです。
不動産会社に電話する前に!
アパート、賃貸マンション、貸家、借地、など様々な物件をどのように探索しますか?
- 自ら希望のエリアを歩く
- ネット検索
- チラシ、雑誌などの利用
- 地元の不動産会社を訪ねる
是非この順番で進めてみてください。
借り換えるとき注意すること
時間とお金が必要です。
アパートなどの借り換えのときに、タイミングを誤ると、割と大きな出費に繋がります。まず前契約を終了させるためには、通常、1か月前に予告してその時が来たら、又は、1か月分の家賃を支払ったらその間いつでも契約を終了させることができるようになっているものです。新契約を開始するためには、「申込みと承諾」、「契約」、「当初必要費用の支払」の三点が完了した上に、貸主側がする室内清掃などの準備期間が必要になります。その後の引渡しになります。
売るとき、決済・物件引渡し
売主にとって決済は、必要な書類等はあるものの、事前に準備してしまえば、あとは待つだけといったところです。このころにはきっと、税金関係のことが頭をよぎっていることでしょう。管理人は、税務署に行って尋ねるのが最上であると思っています。確定申告もしたことが無いのに、ひどく怖がっている方をたまに見かけます。大丈夫です。税務署は、庶民の味方です。
売るとき、契約締結・手付金受取
売主にとって契約締結は、やっとひと山越えたところという印象でしょうか。契約そのものは、割とあっさりしたもので、これまでいろいろと不安要素ばかりを述べてきたことを管理人も反省するところです。実は、不動産取引において一般の売主がトラブルに巻き込まれることは少ないものなのです。
売るとき、重要事項説明書
売るときの「重要事項説明書(35条書面)」は、宅建業者が買主に交付する書面です。取引の内容を詳しくまた分かりやすく説明してあります。これまでも、今後はさらに売主に課される”買主の目的を達成させる義務のようなもの”が進展することは逐次述べてきました。35条書面に目を通すことは、売主にとって重要な意味を持つようになったことは、管理人のブログをご覧の方は”ピン”と来ていただけることでしょう。
売るとき、契約書(案)の事前検討
本来、契約書は売主と買主が共同して作成するものです。しかし、情報の非対称性(売主の方が商品知識が高い)や取引に係るパワーバランス(売主の意向が条件として優先されがちになる)などの理由から売主が作成し、買主がそれを承諾するという形をとります。勿論、契約内容について疑義があるときは双方で契約前に話し合います。ただしこれまた不動産の取引においては少し違っているのです。