引渡し・物件管理

ba88a68e07cd0504fb981367aa863834_s管理人は若いころのバイトは半分以上が引越しでした。事前に調査に行き、トラックの停車位置を確認、地主等の了解を得ていました。5人家族でも搬入40分、部屋内横持ち1時間程度ですね。その間、トラックはだれの邪魔にもならないところまで移動させます。引っ越し時にご近所トラブルを起こさないのは、最低限のマナーでした。理由は、そこに住むことになる方々の出鼻を挫くことになるからです。続きを読む

契約締結・敷金

083791仲介業者が介在する契約締結について、通常は、貸主と借主双方が一同に会して契約会を開催することはありません。仲介業者が借主と連帯保証人のサインを頂き、貸主に届けてサインすることで契約が成立します。もう少し細かく言うと、貸主が郵便ポスト等に投函するか、使者である仲介業者に手渡した時が法律上の契約成立の時です。たまに契約日を開けたままの契約書を拝見することがあります。その場合に適応されるのでしょう。

賃貸契約時に一番大きな金額になるのが、敷金であるようです。よく3か月分などと表記されます。これは、ただの慣例で例えば、30万円とか50万円とかいう一金でも構いません。消費税等は不要です。管理人が推奨するのは、その賃貸物件が残念にも立ち退き訴訟を起こさなくてはならなくなった時のことを考えて算定する方法です。

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契約書・重要事項説明書

048b8c77b038828a88df24fcef500166_s賃貸契約の場合は、すでに広告において物件内容は相当程度に示されていますから、重要事項説明書(以下、重説)と契約書がセットになることが多いようです。宅建業法上は、契約の前に重要事項の説明を行うよう定められていますが、同時も有効と解されています。貸主にとっては、作成前に少なくとも契約書は、チェックすることをお薦めします。

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借家と損害保険

137684借主が加入する損害(火災)保険は、”借家人賠償責任特約付き家財保険”です。この用語は、その意味を分かりやすいように明示したもので、実際の名称は各保険会社がいろいろ工夫しています。これは、家財保険(借主の動産を補償対象とした保険)に、特約として個人賠償保険を付保し、借家人が貸主に当該建物を返還する責任の賠償を目的の一つにしたものです。

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入居審査と連帯保証人

c18c26c29174b65d072979c049a17737_s入居審査は、貸主がします。サポート・助言はしますが、仲介業者がする訳ではありません。また仲介業者は、所轄官庁から賃貸弱者(高齢者、身体障害者、外国人、子育て世代等)に配慮するよう促されています。また入居申込人の支払能力と支払行為可能性の計測は極めて困難であることは明白です。できることは、過去の支払遅滞や不払いが無いかを調査する程度でしょう。そのような情報は、特別な機関が有しています。一般には、家賃保証会社がその情報にアクセスできます。

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貸すとき、物件告知書・設備告知書

133853貸すときに、案外と厄介なものが建物・設備の状況の取り決めです。一般的な契約書における費用の責任所掌範囲は、「必要費が、貸主(所有者等)」、「必要費を除く有益費が、借主(占有者)」と考えていただけそうです。勿論、契約書の特約・容認事項は常識の範囲内であれば有効です。借主の故意又は過失に因るときは、当然に借主が負担します。また原則的には修繕等の行為は、貸主がします。ただし、貸主の承諾があるときは借主がしても構いません。

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媒介・管理契約書

943c25c3aa487c3644dca3d7eb804056_s物件を貸すとき、不動産会社に依頼することが多いものです。ただこれは、法的には2つのことをお願いしています。一つは、媒介(仲介)、つまり借主を探索し契約まで至る部分です。もう一つは、建物賃貸管理です。前者は、宅建業法に規定されるもので、宅建業の免許が無ければ自己物件(所有権、又は転借権等)しか広告等できません。後者は、業界業法は無く、だれでも参画可能です。この頃は、大変高い売上高を上げる会社も登場しています。

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家賃価格算定書

0a82a3d77ef3c004fcb0ae5152898473_s新築の場合に一般的なアパートや賃貸マンションの家賃は、その建築費や土地取得費に税金などを勘案して計算します。つまり原価積み上げ方式を基本として、ランニングコストを計測し、減価償却費を注視しながら長期の収支バランスを予測するものです。ただし、そうして算出した賃料において、満室あるいは空室率を10%程度以内に抑えることができるかは、市場性の問題になります。現実的には、どのような物件を供給すればいくらの賃料を支払ってもらえるのかという”マーケットイン思考”で計画を立てることが重要です。

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貸すとき、どの不動産会社に依頼するか?

1507225forceその物件の特質にもよりますが、貸し出すときには、様々な考察が必要です。ここで有名な「5フォース」をご紹介します。「戦略」を練るときのツールです。いろんな場面で活用できますし、自らの立ち位置を踏まえる点で重要な考察になります。

物件を自らにしたとき

自らは真ん中の競合に位置します。通常は、競合他社(物件)との競争にさらされているものです。供給先は、個人・法人などの借主です。新規参入は、新築物件です。代替商品は、市・県営住宅等、特養ホーム等、良質な空家などが考えられます。仕入先は、不動産取引市場全般と考えたほうがよいでしょう。

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貸し出す前に考えること

131829大家業は大変!

賃貸事業は、需給関係を考慮しなければならない件は、「貸すとき」に記載したところです。ここでは実務上、貸し出す前に何に注意すればよいか考えてみましょう。契約関係、リフォーム、管理関係に分けて話を進めていきます。実際のところ、税務が発生したり、入出金管理が発生したりして、大家業は簡単なものではありません。仲介業者に相談せずに簡単な契約書で入居(引渡し)させる例は、家族間でもない限り大変危険な行為です。

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