売主にとって契約締結は、やっとひと山越えたところという印象でしょうか。契約そのものは、割とあっさりしたもので、これまでいろいろと不安要素ばかりを述べてきたことを管理人も反省するところです。実は、不動産取引において一般の売主がトラブルに巻き込まれることは少ないものなのです。
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売るとき、重要事項説明書
売るときの「重要事項説明書（35条書面）」は、宅建業者が買主に交付する書面です。取引の内容を詳しくまた分かりやすく説明してあります。これまでも、今後はさらに売主に課される”買主の目的を達成させる義務のようなもの”が進展することは逐次述べてきました。35条書面に目を通すことは、売主にとって重要な意味を持つようになったことは、管理人のブログをご覧の方は”ピン”と来ていただけることでしょう。
売るとき、契約書（案）の事前検討
本来、契約書は売主と買主が共同して作成するものです。しかし、情報の非対称性（売主の方が商品知識が高い）や取引に係るパワーバランス（売主の意向が条件として優先されがちになる）などの理由から売主が作成し、買主がそれを承諾するという形をとります。勿論、契約内容について疑義があるときは双方で契約前に話し合います。ただしこれまた不動産の取引においては少し違っているのです。
不動産売却承諾書
不動産売却承諾書は、不動産業者が物件の広告をして、希望者が購入申し込みを書面でした場合に、売主として売却する意思を購入希望者に伝達するものです。これが仮契約や民法上の予約とは相違点があることは、購入申込書・媒介契約書のペイジでお話ししました。ここでおさらいですが、「買いませんか？」という広告に対して、「買いたいです。」という意思を書面で提出してもなお、契約は成立していないと解されます。
物件告知書・設備告知書
物件告知書・設備告知書の重要性は、前出の媒介契約のところでも触れました。改めて取り上げるのは、それほどに必要であるということです。どうかご理解いただきたいのは、中古物件なのだから多少の劣化は、買主とて目をつむってくれるだろうという思いは、通用しなくなっているということです。大切なのは、現状を洗いざらい”告知”して、そのことを納得済の取引価格であることを契約書に明記することです。
売るとき、媒介契約書
「媒介契約書」は、売主と宅建業者の間で交わすものが典型になっています。国交省の標準約款もこの部分が準備されています。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類です。それぞれの説明は”検索”すればいくらでもあるのでここでは割愛します。宅建業法に規定された重要な契約関係であり、軽視することはできません。ただし、まだこの契約関係は浸透が浅いようです。
どの不動産会社に依頼するか？
スエヨシ商会をご指名ください。理由は簡単です。宅地建物取引業者の免許を持っていればどこでも良いわけではありませんが、実は、大して変り無いのが実情です。ちゃぶ台返しのような話ですね。ただ折角このサイトをご覧になっているのですから、弊社をご指名ください。媒介契約の方法は、そのページで説明します。少なくとも一度ご相談を頂ければ、ご納得頂けるものです。
売出し前に考えること
不動産とお別れ
日本人特有とまではいかないかもしれませんが、不動産に対してはいわゆる動産（もの）と比べて思い入れがあるものです。古くは、戦利品としてやり取りしたり、御上より拝領したりしたものです。貨幣経済の発展とともに”売買”も活性化されます。ただ、墾田永年私財法のころから、日本においては土地の私有化が認められていました。世界に類を見ない鷹揚な行政体系であったようです。
不動産を売るとき
宅建業法に注意
不動産を買うことはだれでも可能です。ただし、事業として不動産を売ることができるのは、宅建業者のみです。つまり宅建業者以外は、事業目的でない不動産売買でなくてはいけません。一般的には、反復継続性が無ければ事業性は薄いものと判断されます。宅建業法違反の典型例としては、2宅地以上の土地分譲があります。売却益については、適切な税務処理が求められます。ただ企業については、絶妙のタイミングで特別損失を計上するCRE（企業不動産）の売却は、管理人の私見ですが分離課税ではないのでグレーゾーンではないかと思っています。企業収益が悪化したときに売却することは、もちろん適法です。