「媒介契約書」は、売主と宅建業者の間で交わすものが典型になっています。国交省の標準約款もこの部分が準備されています。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類です。それぞれの説明は”検索”すればいくらでもあるのでここでは割愛します。宅建業法に規定された重要な契約関係であり、軽視することはできません。ただし、まだこの契約関係は浸透が浅いようです。
宅建業者にとって媒介契約書は、報酬額を確定できる意味が最重要でしょう。ただし、あくまでも”成功報酬”ですから、自力・他力は別にして、買主を見つけないことには報酬を得ることはできません。もう一つは、専任（専属）媒介であれば”元付（売主サイドの宅建業者）”としてその取引を仲介することになります。悪くとも領収証のある諸経費を精算することができます。いずれにしても報酬等が貰い易くなったぐらいのことであって、実は、宅建業者にとって都合の良いものではないのです。その証拠に、媒介契約を結ぶことなく売買仲介を行うと宅建業法違反になります。売主保護に反しているから罰せられるのかというとそうでもないことは、国交省の宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款が公表されていますから一度ご覧下さい。
売主にとって媒介契約書は、依頼する宅建業者に対しての発注仕様書のようなものでしょう。「物件情報告知書・付帯設備表」が揃えばなおのことです。この告知書類を作成することは大変重要です。通常は都合の悪いことは隠したいものです。しかし不動産売買においては、買主が瑕疵を発見したときから1年以内に主張すれば、”隠れた瑕疵”として売買後10年間は担保責任を課せられます。売主の瑕疵担保責任は”過失”を要件としませんし、買主が目的を達することができないときは”解除”まで認められます。勿論、損害賠償責任も免れません。「知らなかった」や「経年劣化のたまものでしょう」では責任を回避することが難しいものです。
対応方法は、「告知書類」を買主に交付することです。建物の建築年などの外形標準的なことや権利関係は宅建業者が整理します。それ以外に、売主でなくては知りえない事実を告知するのです。従って、①重要事項説明書・契約書（案）のチェックをします。②物件情報告知書・付帯設備表を丁寧に作成します。③それ以外に買主にとって重要だと思われることはすべて文書にします。あとはそれらを仲介業者に説明するように依頼することです。宅建業者は、いわれなくてもするのですが、諸般考えてみますと、依頼した方が後々よいようです。