借りるときに、契約内容を確認しますが、どこをどう見たら良いのでしょうか？行政の指導は、消費者保護を建前にしていて”微に入り細を穿つこと”を求めます。許認可業者ですから、宅建業者はそれに従うことになります。残念ながら複雑すぎて、一見して内容を把握できる契約書は見当たらないのが現状です。
そこで保険契約の場合と比べてみましょう。保険にも不動産賃貸取引にも「重要事項説明義務」があります。
保険にはそれと別に「保険・契約のしおり」があり、これが分かりやすいですね。パンフレットに近いものです。それぞれの書類の法的体型は置いといて、なぜ保険契約においては工夫された分かりやすい書面を用意出来て、不動産取引では困難なのでしょうか。
実は、不動産取引の重要事項説明書は、法定交付書面で、かつ、禁止業務の一つに「不実告知」があるからだと管理人は思っています。
不実告知の禁止と言った当たり前のことをわざわざ法定すると、思わぬ影響を生じます。宅建業者は、”間違い（錯誤）”も含めて何一つ間違えることができないと判断する裁判官が登場するということです。さすがに重要な要素でない誤字脱字までは問われないでしょうが、到底宅建業者では判断がつかないようなことの検査を求められたり、予見可能性が低いことについての説明が不足しているなど理不尽な判例判決が見受けられるのは事実です。
そこで宅建業者は、裁判になった時に負けない契約書・重要事項説明書を準備せざるを得ません。分かりやすく懇切丁寧に書面を作ると、「断定的な判断を与えた」などと誰かに喧伝されるからです。それではどうすればよいのでしょうか？
「広告」のときの資料を必ず手元において契約の手続きを行ってください。実は、大切なことは殆ど「広告」にあります。特に、ネット情報と折込みチラシなどが詳しいです。また広告にない当初負担金には疑問を投げかけてみてください。家賃の訂正などは言うに及ばずです。入居時に必要な金員よりも、退去時に必要な金員の確認をしてください。ただし、敷金精算は退去後の実費精算が原則ですから、契約時に予測することは不可能です。
広告資料を手にしてから、宅建業者の重要事項説明を受けて、広告内容と重要事項説明の内容を比較して納得性を高めてください。先に例示した保険と違って、予測できない将来の事態というものが不動産賃貸取引には存在します。そのような状況に陥った時は、契約書を基本としながら借地借家法と民法に立ち返ることになるでしょう。いずれにしても、”広告資料”と”納得いくまで質問する”ことのほかに解決の方法はないようです。