不動産仲介業務と運用投資設計
不動産取引の仲介業務は、宅地建物取引業(宅建業）で規制されています。不動産取引情報を店頭に掲げたり、ネットに公開したり、チラシを配布するなどの広告活動は、宅建業の免許が必要です。ただし、このHPに掲載の通りに「自ら賃貸直広告」については、免許不要です。当然に、ほぼ唯一の資産であるご自宅などを売却するときは、免許不要です。管理人は、仲介業においては、もうすでに”宅建業”が”広告代理業”に変貌しているものと思っています。しかも相当に責任が重いものになっています。
実際に宅建業者として事務所を構えると、仲介時に発生する業務以外の仕事が多いことに驚かされます。ちょっとした建物や設備の修理、借主からの問い合わせ対応、ご近所トラブルの相談など多岐にわたります。これらは、賃貸物件に係る”管理業務”です。
また国交省が推進する”建物インスペクション”や”瑕疵担保保険”なども、今後は売買仲介時に附随的に発生し、かつ宅建業者の業務において大きなウェイトを占めることになるでしょう。これらは、売買物件に係る”検査・付随業務”とでも呼べばいいのでしょうか。そう遠くない将来に宅建業者に対して義務化される恐れがあります。
いよいよ宅建業者は、不動産取引に係る損害保険会社のような立場になりそうです。大資本の企業しか生き残れなそうです。仲介業務は、Web取引のシェアーが急増し、危険負担は宅建業者、無垢なる手数料はWeb管理業者へと導かれそうですね。
実は不動産を取り巻く業務においては、もう一つの分野があります。それが「不動産運用投資設計」です。まだこの領域を認識しているのは、不動産業者を除くとごく僅かな不動産投資家の皆さんだけです。
この世界は、NOI、NOPATなど聞きなれない言葉が飛び交います。管理人は日本語を使いますから大丈夫ですよ。一般的には、賃貸ビルや収益ビル、再開発に係る土地区画の目論見などを”１種いくら”といった計算を利用して大勢の納得を得ようとするものです。
しかし今後は、木造アパートの賃料調査、不動産所得と住宅ローンの兼ね合いなど、自宅の購入を除く収益性のある不動産取引に関しては、管理人のような「不動産運用投資設計」を営業種目に掲げる不動産業者に相談を持ちかけることを推奨します。
満室利回りや現状利回りだけを信じて事業用・投資用物件を購入することがどれだけ危険な行為であるのか、周辺を少し見渡せば理解できそうです。「投資は、タイミングだ！、欲しいときが買うとき！」というのは、大大資本家にしかあてはまりません。確かにくよくよ考えすぎても投資にならないですが、”最悪のケース”を想定して”再起可能”な状態を維持することも重要ですね。
投資不動産のうちある一つが不具合を起こした場合、そのリスクを吸収できるだけの分散投資がなされるためには「ポートフォリオ理論」が有用です。ここまで来ると不動産投資を飛び越えて金融商品投資、人的投資、事業投資にまで飛躍してしまいます。投資用不動産を多種大量購入して、不動産だけでポートフォリオを形成することもできますが、そのような企業が黒字倒産を繰り返していることも重要なポイントです。
管理人は、安全運転派です。今ある不動産を効率よく収益化することも含めて対応させていただきます。まずは、お問い合せください。