仲介業者が介在する契約締結について、通常は、貸主と借主双方が一同に会して契約会を開催することはありません。仲介業者が借主と連帯保証人のサインを頂き、貸主に届けてサインすることで契約が成立します。もう少し細かく言うと、貸主が郵便ポスト等に投函するか、使者である仲介業者に手渡した時が法律上の契約成立の時です。たまに契約日を開けたままの契約書を拝見することがあります。その場合に適応されるのでしょう。
賃貸契約時に一番大きな金額になるのが、敷金であるようです。よく3か月分などと表記されます。これは、ただの慣例で例えば、30万円とか50万円とかいう一金でも構いません。消費税等は不要です。管理人が推奨するのは、その賃貸物件が残念にも立ち退き訴訟を起こさなくてはならなくなった時のことを考えて算定する方法です。
訴訟の手続き費用そのものは、決して高くありません。問題は、裁判所に強制執行してもらうお金を先払いしなければならず、金額的には、通常の引越しと倉庫保管費用程度が必要です。勿論、弁護士さんに依頼すればその費用も必要です。ただでさえ損失を被っているのに、敷金を超えて支出をするのは、二次災害に他なりません。その他の条件としては、デフォルト率、つまりそのような状況に陥る確率です。
賃貸物件1戸において、デフォルトしたときに必要な金額が算出されれば、それが月額賃料の何倍になっているか確認してください。次に、総賃料からこのような訴訟費用に充てることができる引当金を勘案してください。最後に、世間相場を見て計算します。1戸当たりの賃料が少ないほど月額賃料に係る倍率は高くなります。引当金の額は、デフォルト率に比して上下します。一定の統計的手続きで算出することも可能です。
管理人の感覚では、賃料が20万円前後の居住用物件を数個持っていれば、敷金は3カ月で足りて、総賃料からの引き当ても1%以内に抑えることができそうです。ただもともと、比較的高額な物件はデフォルト率は低いので、心配しすぎかもしれません。比較的低廉な物件の時は、本来高い敷金を設定するのがリスク管理ですが、世間相場が必要費よりはるかに低いので、引当金を高く設定しなければなりません。詳しくは、物件そのものと貸主の総賃料を勘案しなければならず、ここでは解決しません。
賃貸契約や敷金の在り方、家賃保証会社の利用方法など、今後は劇的な変化が起こる可能性があります。TPP交渉における取引ルールの動向も無視できません。民法債権法の改正も待っています。過去の経験だけを頼りに賃貸経営を遂行するのには、少なからず無理があるような気がしてなりません。