不動産売却エージェント

不動産取引は、一般に高額で、各個人や企業レベルでも日常的な出来事とは言い難いものです。加えて、取引慣行や登記の移転など耳慣れない言葉が飛び交うもので、取引の当事者同士が直接に契約行為を遂行することは危険が伴います。そこで免許業者である宅建業者が必要になってきます。しかしながら取引当事者と宅建業者間で取り交わす”媒介契約”においては、いわゆる「情報の非対称性（依頼者と受託者間の情報や知識の差が大きいこと）」が”痛しかゆし”の状態を招くことがあります。

複雑な取引関係をまとめ上げていくのは、大変な作業量になります。初心者である売主や買主の意向ばかりを忖度すると複雑怪奇な契約内容になるでしょう。だからと言って、通例ばかりの契約関係で、当該取引において重要で無視できない事柄を宅建業者が軽視すると、契約当事者は目的を達することが困難になります。つまり契約当事者の目的を忖度しながら、適度に安全で漏れのない契約関係を実現することを宅建業者は求められているのです。

しかし実は、安全で漏れのない取引以外にも重要なことがあります。①売却スピードと②売却価格適格性です。①のスピードを一気に加速するのが「レインズ」です。これは、行政が用意した宅建業者間の物件情報公開のネットワークです。物件情報が長崎県内外に一気に公開されます。いわゆる通常の流通価格より割安であれば、問い合わせの確率はかなり上昇します。加えて、登録した宅建業者は、買主からの媒介契約を頂く機会をかなり失うことになるという業者側のデメリットも覚悟しています。②の売却価格適格性については、売出価格が売主の必要額でなく、売れるだろう価格（マーケットイン思考）を算出することが重要です。

またこの①、②をちゃぶ台返しするような行いが、「宅建業者の自社即時買取」です。”６ヵ月間広告し、売れなかったら広告価格の８０%で買い取ります。”というようなものは、このケースに当たりません。問題は、広告もしないで（レインズに登録もしないで）、売り急いでいる相手から安値で買い取る行為を指します。

「レインズに登録します」、「自社買取しません」というのは、自主規制であり、宅建業者として一般的に推奨される行為です。ただし、専任（専属）媒介契約を締結しない限りは、レインズ登録は任意事項であることも事実です。皆さんは、気の置けない友人のような宅建業者の知り合いをお持ちですか？「くらし スエヨシ」スエヨシ商会は、不動産売却エージェントとしてご依頼を頂くときは、レインズに登録し、自社買取はしないものです。このことが結論的には、両手売買目的の物件抱え込みをしないということに繋がります。

「公認　不動産コンサルティングマスター」が売却時に提供できるサービスは、宅地建物取引士が提供するものと重なる部分が多いものです。不動産の取引価格においては、納税額は気になるところですが、この部分は税理士に譲ります。通常は、”等価交換”、”小規模宅地整理”などを担当します。

「くらし スエヨシ」ではその他に、CRE（企業不動産）の有効活用をサポートします。企業が有している不動産が経営に与えているインパクトをCF（キャッシュフロー）を測定して、投資判断を提供します。よく見かけるのが社長個人所有の土地に自社ビルを建てているものです。入口の選択としては、それしかなかったかもしれません。もしこれが設備投資した工場や生産場でなく事務所等であるなら、事業全体を勘案しつつ、それらの固定資産を除去するタイミングを計ることも必要になるかもしれません。

民事信託は、売却する手順を形式的に踏むことが多いのですが、一言でいうと、”３０年間の期限付きであるものの自らの財産に対して指図を与え、それを信託することで確定的に履行できる状態にするもの”といったところです。「公認　不動産コンサルティングマスター」の事業領域が広がるところです。勿論、信託の登記手続きについては司法書士に譲ります。詳しくは別の機会にご紹介します。

任意売却（任売）は、その名の意味するところは、字面と違っています。ただ単に任意に売却するということでなく、通常は、競売に掛かる或いはその一歩手前の状態になり、手早く売却し現金化することを目しています。金融機関（抵当権者）の了解が必要です。また任売というかどうかは別にして、相続税対応、裁判等で確定した債務対応、税金等の支払い猶予対応などどれも急いで売却する理由になります。

「公認　不動産コンサルティングマスター」は、このような様々な場面で不動産の売却をサポートします。売却をお考えのあなたが相談している相手は、家族、知人、同僚などを皮切りに最終的には、宅建業者に依頼することが多いのでしょうけれども、その前に一定の士業の方々に相談されることもあるものです。もうお気づきだと思いますが、宅建業者と「公認　不動産コンサルティングマスター」の他に不動産の”取引”に精通する者は無いのです。仕事の性質上、他の士業と協業することも多くなる”不動産取引”に「公認　不動産コンサルティングマスター」は、セカンドオピニオンを与えたり、目論見や計画を立案することができます。