貸すとき、どの不動産会社に依頼するか?

1507225forceその物件の特質にもよりますが、貸し出すときには、様々な考察が必要です。ここで有名な「5フォース」をご紹介します。「戦略」を練るときのツールです。いろんな場面で活用できますし、自らの立ち位置を踏まえる点で重要な考察になります。

物件を自らにしたとき

自らは真ん中の競合に位置します。通常は、競合他社(物件)との競争にさらされているものです。供給先は、個人・法人などの借主です。新規参入は、新築物件です。代替商品は、市・県営住宅等、特養ホーム等、良質な空家などが考えられます。仕入先は、不動産取引市場全般と考えたほうがよいでしょう。

5フォースは、思考ツールですから当然に突っ込みどころはあります。ここでは、演繹的でなく帰納的に考えてみてください。つまり”理由はともあれ、結果は自然とこうなるものだ”という経験的予測です。制約条件としては、地理(距離)、家賃相場、物件需給関係、様態(戸建、集合住宅の別など)、利便性(車庫の有無など)などを用いてはいかがでしょうか。適応順は、その物件にとって最も制約になるであろうものから適応します。

貸主本人(投資家)を自らにしたとき

自らは同じく真ん中です。供給先は借主です。新規参入は、参入してくる投資家です。代替(商品)は、行政、介護事業者、潜在的物件保有者などです。仕入先は、ゼネコン・工務店、地主などです。これだけでもかなり様子が違うことにお気づきになられたでしょう。投資家として考察するときは、すべてマネーが単位になります。一般的に”代替”は、社会的制約要因に置き換わることが多いようです。また意地悪なことを言うと、”巨人”の新規参入は脅威ですが、”小規模”の新規参入はチャンスかもしれません。いずれにしても供給先が借主であり、消費者志向、マーケット・インなどを無視することはできません。

146530どの不動産会社に依頼するか?

回答は、ずばり後者の思考をする宅建業者をお薦めします。なぜなら日本においては、個人資産の約半分が不動産です。ありがたいことに「墾田永年私財法」のころから私有の所有権が認められています。その反射的効果として不動産の売買・賃貸・管理を専門家でもない私人が行うことになります。その中の比較的少額取引である賃貸といえども、累積すると大変大きな金額の事業です。その割には、大雑把な方やその反対に目先のことばかりにとらわれている方を見かけます。これらの賃貸や管理にはプロのアドバイスが必要です。

この頃は、空室リスクを大きくとらえるようになりました。つまり一定の空室は発生することを織り込み済みにすることです。無理にその部屋だけ家賃を下げるようなことはしません。1階であれば共有スペースを施したりします。自販機や構造が許せば大型乾燥器を設置したり、宅配ボックスを計画しても良いでしょう。2階以上であれば日当たりなども考慮しなければいけませんが、その集合住宅専用の物置として利用することができます(注:受託物に係る責任は思いのほか大きいものです)。不動産業者は、「借主を探して何ぼ」の世界ですね。ただこのような提案を積極的にしないまでも、聞かれたら調べてみてくれるような不動産業者がこれからは求められる資質かもしれません。

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