不動産を借りるとき

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不動産を借りる理由は様々ですが、事業用と居住用の2つに大別できます。事業用の場合は、借主が積極的に探索するでしょうし、各事業の許可基準等も把握していなければいけません。ただし、居住用の場合は、貸主と不動産業者は、(個人)借主に対して多大な責任を負っているものです。歴史的には戦後の復興期に住居が不足したこと、政治的には消費者保護行政の進展、その他社会構造的な問題もありますが、ここでは、個人の借主の立場で賃貸の話を進めてみます。

法的には

まず、(個人)借主、貸主、(宅建)仲介業者の立場です。契約の当事者は、あくまでも借主と貸主です。仲介業者は、その契約がスムーズに行えるように準備や手配をします。法的には、貸主は常に事業者であるとみなされます。従って、貸主と借主の間には、消費者保護法が適用されます。仲介業者と借主の間も同様です。もう一つの法的な側面として、仲介業者は、貸主又は借主から準委任を受けていると解されています。そこで、貸主からの委任で契約書(案)の作成並びに必要な調査を行い、物件広告を行います。その広告を見て物件情報を得た借主からの委任で契約内容の調整や必要な手配を行います。また仲介業者の業務は、契約終了まで(引渡しを含むという見解もあります)です。その後の設備や造作の不具合、家賃等の収受、ご近所トラブルなどの対応は、管理業務になります。ちなみに、解約業務も管理に該当します。

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地域の慣習

契約自体は、貸主借主間で行うといっても、現実として契約書は仲介業者が作ることが殆どです。この頃は、全国組織のフランチャイズチェーンに加盟する地元業者さんも多いものです。彼らのルールと長崎のルールとでは差異があります。またそれぞれの立場でもそれなりに違いがあるものです。一見理不尽に思える契約条件でも、よくよくその訳を尋ねてみると納得がいくこともあります。もちろん、納得いかない部分もあります。これすべて、話し合いで決着するしかありません。とくに借主は、契約条件によく目を通して、仲介業者に尋ねることが重要です。契約書にサイン・押印し、引渡しを受けた後に「そんなつもりではなかった」といっても遅いのです。プロの仲介業者が作る契約書が、借地借家法やその他の法令等に適合していないことはあまりないものです。

ポイント

最重要事項は、”契約の目的”を仲介業者に告知することです。この投稿の冒頭に事業用であれば利害関係当事者である借主にも契約の目的を達成するのに一定の義務がある旨述べました。居住用の場合に、住めればよいほかに何か他の目的があるときは、それを黙っていてはだれも救いの手を差し伸べることができません。エリア・家賃・広さなどで妥協できない部分、後に居住者が増える予定である旨、実は仮住まいである旨などは必ず告知しなければなりません。借主は、不利益をこうむることになるでしょう。

とにかく不動産の話は、場合分けが多すぎて文章にするのが大変なものです。この投稿の数十行の中にもかなりの例外があるものです。このHPの不動産取引のページリンクが埋まるころにはそれなりに説明ができれば幸いであると思っています。

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