買うとき 重要事項説明書
重要事項説明書は、法定の書面です。宅建業法第35条に規定されていて、宅建業者はよく「35条書面」と呼びます。何が”重要”なのかは、人それぞれのはず。法定されているのは、最低限必要と思われる事項であり、購入の目的いかんでは、買主にとって確かに不要と思えるものもあることでしょう。ただし、建物の”建替え”を前提条件にするのであれば、殆どの内容が必要事項になるようです。
調査と検査
不動産を購入する人にとって、重要事項説明書は、仲介業者がその物件内容や取引方法を説明した書類であるといえます。ただ一般的に仲介業者には、”調査義務”はありますが、”検査義務”はないといわれています。つまり 登記の内容、現在規制されている都市計画の状況、取引方法の詳細などについては、”調査”してそれなりに詳しく説明します。しかし建物の劣化状況、地盤の不動沈下の状況などおおよそ専門家が検査をしなければ判明しないような事項は、”検査義務”の範疇になります。この”検査”については、別途費用にて、通常は直接に買主から発注してもらいます。
実物についての調査とは、ざっくりいうと、目視又はコンベなどの簡単な道具を使った調査です。判例等でも宅建業者に過度の調査義務を負わせることは採用されません。宅建業者の最大の目的は、宅建業法によると「購入者等の利益の保護と宅地建物の流通円滑化」です。この場合の”利益”とは、”買主の目的の達成”と考えられるようです。従って、①真の所有権の譲渡、②物件の引渡し、③購入条件の成就といった順番で勘案されているようです。①と②については、仲介業者の得意とするところです。買主の皆さんは安心してご依頼いただけるものの、③については大変難しい問題が残ります。
購入条件
購入するときにはできるだけ、購入の条件を明示しておきましょう。人と人の会話は、一説によると、面と向かって話しても6割くらいしか内容が伝わらないそうです。できるだけ書面にすることを推奨します。消費者の中には、「書面にすれば、その内容以外のことを何一つ依頼しなかったことになり、何か不利に働くのではないか」とでも考えているのか、書面を提出したり、業者が作成した書面にサインを拒んだりなど抵抗感をお持ちの方が散見されます。よく考えてください！買主の購入条件は、買主の心の中にしかありません。「おもんばかってほしい。」とでも言わんばかりの消費者心理は、損はしても徳はない行動であるようです。
ただし、だからと言ってあれもこれも条件だと示されても、”検査”にあたる部分の負担と責任が買主にあることは変わりありません。購入前に一定期間「試し住み」ができればよいのですが、まだ文化的にそれを受け入れる土壌が醸成されていないようです。特段急いで手放す必要が無いのなら、売主の皆さんに提案してみたいものだと管理人などは思っているところです。